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【英國物業建築風格】維多利亞式｜喬治亞式｜愛德華式
英國房屋的建築風格歷史悠久、多樣豐富，反映了該國漫長而豐富的歷史、文化和地理特徵。從古老的城堡和宏偉的莊園到風格獨特的石頭小屋和摩登的城市公寓，英國建築展示了深厚的傳統與不斷演進的設計理念。這些建築物不僅僅是一個國家的象徵，更是時代變遷和社會文化發展的見證者。 透過深入探索英國的建築風格，我們可以看到歷史的痕跡、人們的生活方式以及建築師的創意和技藝，這一切共同組成了英國建築的獨特魅力。 第一名—維多利亞式住宅 維多利亞式住宅（Victorian homes）成為最受歡迎的建築風格，維多利亞時代的房屋通常有高高的天花板、大窗戶和高坡屋頂。 原始細節可能包括裝飾性天花板玫瑰和飛簷，以及彩色玻璃和華麗的瓷磚。 第二名—喬治亞式住宅 喬治亞風格的房屋以其優雅對稱的外觀和明亮通風的內部空間而聞名，房間通常佈置在多層上。 第三名—愛德華式住宅 愛德華時期的房屋通常擁有寬敞、光線充足的內部空間和大膽的紅磚外觀，帶有華麗雕刻的門廊和長長的前花園，使房屋遠離街道。 延伸閱讀： 地區介紹｜Harpenden是個怎樣的地方？適合香港人居住嗎？ 英國Bungalow介紹｜平房特色之處、投資價值、優劣之處、注意事項一覧 英國Apartment介紹｜優點、缺點、注意事項、特色之處一覧
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KennyCRAFTSMAN 首席物業顧問
英國Bungalow介紹｜平房特色之處、投資價值、優劣之處、注意事項一覧
在英國，平房（Bungalow）是一種受歡迎的住宅類型，主要特點是所有主要生活空間都位於一層。這種房屋風格起源於印度，英語名稱來自孟加拉語的“বাংলা”（Bangla），意味著孟加拉風格的房屋。在英國，平房自20世紀初開始流行，特別受到老年人和行動不便者的喜愛，因為它們易於進出且維護相對簡單。 特色之處 優點 缺點 地理位置 狀態和維護 法律和規劃 財務考量 長期投資價值 英國的平房是尋求舒適、方便和較高生活質量的家庭的理想選擇，尤其適合那些希望避免日常上下樓梯困難的人群。隨著現代建築技術的發展，新建的平房也越來越能滿足當代家庭對能源效率和現代設施的需求。 延伸閱讀： 英國Apartment介紹｜優點、缺點、注意事項、特色之處一覧 英國排屋介紹｜ 優點、缺點、特別之處、建築風格、生活方式、市場價值一文看清 【2024英國樓盤最新推介】倫敦Zone 2-3｜400至600萬港幣學區房合集
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KennyCRAFTSMAN 首席物業顧問
英國Apartment介紹｜優點、缺點、注意事項、特色之處一覧
英國Apartment通常位於一個較大的建築中，美國等地稱為“condo”或“flat”。英國的公寓市場多樣化，既有新建的現代公寓，也有改建自歷史建築的豪華公寓。 特色之處 點擊閱讀：Bow Green｜Zone 2靚價盤 步行14分鐘達三站、23分鐘達金絲雀碼頭 點擊閱讀：Poplar Riverside｜河畔項目 輕鬆前往5個車站 10分鐘車程可達多間名牌大學 注意事項 點擊閱讀：Park Avenue Place｜年輕人口住宅區 七分鐘到Zone 1 地段樓價十年升四成 點擊閱讀：Clarendon｜可步行至4個車站及多間學校 14分鐘達King’s Cross 優點 點擊閱讀：London Square｜地鐵雙站優勢 14分鐘直達倫敦市中心 點擊閱讀：Waterhouse Gardens｜曼市M3市中心項目 毗鄰Greengate 步行7分鐘到Victoria 缺點 英國的公寓適合尋求方便、低維護和集中地理位置優勢的買家。無論是投資還是自住，選擇合適的公寓都需要仔細考慮上述因素。 延伸閱讀： 英國排屋介紹｜ 優點、缺點、特別之處、建築風格、生活方式、市場價值一文看清 【英國樓冷知識】買英國樓前必讀！9件你可能不知道的事 【英國買樓】10大常見錯誤：只在網上搵樓、買樓大失預算？
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KennyCRAFTSMAN 首席物業顧問
英國排屋介紹｜ 優點、缺點、特別之處、建築風格、生活方式、市場價值一文看清
英國的排屋（Terraced house）是該國特有的一種住宅形式，具有悠久的歷史和獨特的建築風格。這種房屋類型從17世紀開始流行，在19世紀至20世紀初的工業革命期間達到高峰，當時為了滿足工業城市中迅速增長的勞動力的住宿需求而大量建造。 特別之處 建築風格 排屋的建築風格隨著時代而變化： 生活方式 排屋的密集型結構促進了社區的形成，居民之間的互動較多，有助於建立鄰里關係。然而，與獨立屋相比，排屋可能會有更少的隱私和自然光線。 市場價值 在英國，排屋因其相對較低的價格和維護成本，仍然是非常受歡迎的住宅選擇，特別是在城市地區。對於首次購房者和小家庭來說，排屋提供了進入房地產市場的實惠選擇。 總的來說，排屋是英國住宅建築中不可或缺的一部分，它們承載著豐富的歷史和文化價值，並繼續適應現代居住需求。 優點 缺點 英國排屋提供了一個兼顧成本和功能的住房選擇，但也要考慮其空間和隱私的限制。對於那些尋求經濟實用且不介意較小生活空間的人來說，排屋可能是一個適合的選擇。 延伸閱讀： 【英國房屋類型】一文了解各種英國樓特色＋平均樓價 【倫敦總攻略】倫敦Zone 3 樓價、景點、鐵路、住宅區一文看清 【英國買樓迷思】新樓抑或二手樓更好？
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KennyCRAFTSMAN 首席物業顧問
【英國樓冷知識】買英國樓前必讀！9件你可能不知道的事
準備踏進英國樓市場？除了一般常見的英國物業買賣懶人包、買英國樓攻略外，CRAFTSMAN 為一眾打算在英國置業的買家帶來9個冷知識，讓你買英國樓前能了解英國物業不為人知的小秘密。 1. 如果雞蛋同英國樓價一樣升得快，一盒雞蛋將價值5英鎊？ 英國樓價的升幅絕對教人咋舌，單睇樓價的升幅百分比可能很難想像，但如果將升幅套落其他日常食用品，或者會令人嚇一跳。將樓價由1975年至2022年的升幅（365%*）套落雞蛋上，一盒6隻的雞蛋或者會加價至5英鎊（Tesco現時僅1.5英鎊），而一隻雞甚至會去到51英鎊（現為5.6英鎊）！ 2. 英國樓的面積相對細？ 一般英國樓的面積已經比香港的「蝸居」來得寬敞，但與其他歐美國家的房屋面積相比竟然相對細？英國樓現時的平均為76平方米（約818呎），相對意大利81平方米、德國109平方米、比利時120平方米雖然來得要細，但英國政府已經下令在新建的房屋中，面積最少要達到93平方米，實屬一大進步！ 3. 英國已發展地區很少？ 成日都話香港「山多平地少」，其實英國一樣！雖然經常會有人提出，反對強行將鄉村地區發展成市鎮云云。但事實上，根據英國生態環境報告，英國可以稱為「城市」（urban）的地區只得6.8%，就算在英格蘭已經達到10%，但仍然遠比14.4%的草原少，亦只是僅僅超過了9.5%的林地。但正因發展地區相對少，即使在英國城市居住，也是很容易接觸近郊地區，大大提高生活質素。 4. 出售英國樓的時間增長？ 據Hampton 2023年4月的報告，現時要出售英國物業平均要花多達49日，而2022年的時候只需28日。但並不代表買英國樓的買家減少，2023年的英國樓賣家其實相對較快找到下一手買家。有大約25%的英國樓能於2周內成功出售，樓價一百萬英鎊或以上的英國物業就更明顯。 5. 英國業主好少搬屋！ 35年前，英國人平均的搬屋年期只是8.63年，但據Zoopla最新統計，英國的業主平均23年才會搬屋一次。不過搬屋的頻密度都與地區相關，例如威爾士波伊斯（Powys），當地人平均33.1年才會搬屋一次，而蘇格蘭中洛錫安 (Midlothian) 就只是14.9年！ 有什麼因素會令英國人想搬屋？當然是土地問題！英國人最主要想搬屋的原因，大多因為家庭內有新成員誕生，所以需要更大空間去配合。也有年輕一代為了更方便工作，而搬到城市居住，英國人搬屋大部分都只因為配合自己新的生活模式。 6. 一間好的超市會為你的英國樓大大加分！ 地段仍然是影響英國樓價其中一個最關鍵的因素。據研究指，一間在家附近的Waitrose可以為你的英國樓樓價加添38,666英鎊的價值。當然，據大倫敦房產報告指，如果你的居所1公里附近內有公園等綠化設施，也可以幫你的英國樓樓價增值0.08%。 7. 放眼倫敦以外的英國物業吧！ 雖然倫敦仍然在英國的房地產市場扮演重要的角色，但倫敦並不是投資英國物業的唯一地方！全英國的物業價值加起來大約5.75萬億英鎊，倫敦所佔的比例只有4分之1，即只有約1.5萬億英鎊。即代表全國仍然有4.25萬億英鎊的英國樓值得你去物色投資，趕緊去選擇其他城市吧！ 8. 英國倫敦新樓供不應求？ 雖然倫敦的新樓已經多不勝數，據統計指2022-23年度的倫敦，有大約2萬多個新單位落成，已經比往年增加不少，但市場對英國新樓的需求仍然非常熱烈，如果要滿足所有人對倫敦新樓的需求，最少每年要有5萬多個新單位推出市面，非常驚人！ 而其他城市，例如伯明翰也有同樣的狀況，每年只能供應大約 900 個單位， 但實際上伯明翰自 2010 年起，每年需要 4,000 個新單位方可滿足當地人需求。 9. 倫敦最貴地段原來在⋯⋯ 倫敦的樓價一向比其他城市來得高，原來倫敦的貴價地段樓價更驚人！絕對是百萬富翁才能買得起的英國樓。 地區 平均出價（英鎊） Hampstead 1.77百萬 Camden 1.28百萬 East Sheen 1.13百萬 Whetstone 1.06百萬 Battersea 1.02百萬 延伸閱讀： 【英國物業投資】買英國樓放租 業主必知注意事項！ 【英國買樓】10 大常見錯誤：只在網上搵樓、買樓大失預算？ 【英國買樓按揭】BNO香港人英國貸款置業指南
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KennyCRAFTSMAN 首席物業顧問
【英國物業投資】買英國樓放租 業主必知注意事項！
近年有不少人計劃購入英國物業，然後靠租金作為收入一部分。英國樓近年租金升值空間大，租客數量也隨住英國移民人數上升而有增無減，如果你打算現時在英國買樓作為投資用途，一定要熟讀以下Q&A，以免投資英國樓收租時得不償失。 2023年英國樓租務現況 遇上加息周期，英國樓的租盤需求急升。直至2022年，已有460萬戶英國家庭居住於租賃房屋中，但同時間英國新樓盤的數量未有跟隨上升，令租盤供應減少，租客需要支付更多租金以取得心儀租盤，租金回報持續上升。如果投資者選擇現在加入英國物業投資市場，或者是最佳時機。 英國物業租金回報 投資英國物業，最熱門的地區非倫敦或曼徹斯特等大城市莫屬。人口多、需求大，但同時樓價最高，租金金額相對多。 2023年為止，平均英國物業的租金回報可以達到4.75%，北部地區的租金回報更為可觀，以Edinburgh為例，平均回報高達9.89%*。倫敦以及愛丁堡以外，Manchester、Glasgow 等也是不錯的英國物業投資地區，根據英國租屋網 ZOOPLA 2023年6月報告，曼徹斯特、格拉斯哥租金的升幅比僅次於倫敦地區，可見投資當地英國物業的回報潛力非常高。 英國物業市場租金現況 城市 平均升幅 平均每月租金 平均每月租金回報 愛丁堡 13.7% 1,130 9.89% 倫敦 13.5 2,001 6.57% 曼徹斯特（Manchester） 13.0 982 6.21% 格拉斯哥（Glasgow） 12.3 868 6.73%# Q：打算買英國物業作收租投資用途，在香港工作可以做按揭嗎？ 可以。如果是打算放租的英國物業，可以找銀行承辦「Buy-to-Let」按揭，但相比起首期金額以及業主每月收入，「Buy-to-Let」按揭成數更著重租金回報金額而批出貸款金額。如果你的英國物業可以每月預期收得2000英鎊的租金，最高的每月還款金額則約為1600英鎊 而「Buy-to-Let」按揭的首期最少要付樓價25%。大部分英國銀行也有適合海外買家的按揭，香港的話則暫時可經匯豐銀行、中國銀行、東亞銀行等轉介到當地分行作「Buy-to-Let」按揭。如果希望省卻英國樓投資收租的行政程序，或尋找更優惠的按揭產品的話，亦可以委託按揭經紀代為安排。 【英國買樓按揭】BNO香港人英國貸款置業指南 Q：投資英國物業作為放租，需要交甚麼雜費、稅項？ 跟香港放租物業類似，每年的租賃管理費地租都會由業主繳交，而每月樓宇管理費也是已涵蓋在租金中，由業主繳付。於英國投資物業放租，業主同樣無需幫租客繳交雜費，所有水電媒、市政稅等一律由租客自己支付。業主每年亦有一定的稅項需要為出租物業繳交： 個人所得稅（Income Tax） 由投資英國物業後所得到的租金，會撥歸在個人所得稅類別內， 2022至2023年度， 如果你的收入（包括入息以及租金）在12,571英鎊至50,270英鎊之間， 就要繳交當中20%作為稅項。 50,270鎊以外的則，要繳付40%。 但以下物業支出項目，則可以作為稅務減免： 印花稅（Stamp Duty） 在英國擁有多一幢自住以外的物業，在購買英國物業時就要額外繳交3%印花稅，而作為海外投資者，買英國樓時要再多交2%印花稅，買入英國樓前要留意。 業主保險 每個業主都要投保住宅房屋保險(Landlord insurance)，而保費都是由業主負責承擔。一般都會由業主和銀行一起擬定保額，再根據每年通脹調整。而這種保險大多已經包含建築保險（即物業結構有任何損壞時）新樓通常已包10年的建築保險、其他可選購保險包括業主責任保險（意外發生而業主需要承擔責任），有部分會包含租客無法支付租金時的收入損失。 另外，業主也可投保財產保險(Contents Insurance)，保障自己為租客所提供的家具、電器等，但因為天然災害而引致的損毀則不在保障範圍內。保額及保費大多以房屋的類型、英國物業的新舊去制定，平均一年英國業主物業保費約170英鎊。 物業安全檢查費用 英國的法律要求業主必須持有每年檢查一次的氣體安全證書（Gas Safety Certificate）、每五年安全檢查的電力安全證書（Electrical Safety Certificate）。前者檢查費用為150-300英鎊不等，後者則是100-200英鎊左右，一般的租賃管理公司會代為處理。 Q：如果租客拖延交租，英國物業業主可以如何追討？ 英國的租務條例大多傾向租客利益，英國業主無權隨意趕走租客。如果業主遇上「租霸」， 業主需要遵循指定的法律程序向租客申訴。 首先可以向租客提出書面通知，在指定日期前要求租客離開或者繳每租金。到書面通知後的日子可以向法庭申請「佔有令」(Possession Order)。 要驅逐租客，必須得到佔有令。 一般租客在兩星期內無法繳付租金或者離開你的物業， 就可以由執達理驅逐租客。 但要注意，租客可以向法庭申訴，提出自己能繳交租金的證明，暫緩佔有令。 如果在一定時間內收不到租金，業主可以扣除按金以繳交租金。 但是以上情況大多發生於業主獨自放租，特別是類似香港的生約（Rolling Contract）中，所以大部分有經驗的租賃管理公司（Letting Agent）均只制定最多12個月死約，每年續簽，而且對所有申請的租客強制執行信用調查（Credit Reference Check）確保租客質素，在遇到租霸時亦能於兩個月內處理到，所以Craftsman建議出租物盡量使用該區信譽較好的Letting Agent，避免因小失大。 Q：我應該委托英國租賃管理公司處理資料、出租事項嗎？ 英國物業是最受全球投資者歡迎的房地產市場之一，而且不少英國人也會投資不在自己居住城市的物業，租賃管理公司基本上能為你處理所有出租相關事務，由找租客、收租，調查租客報告、處理租客問題、到報稅等，如果你並非於英國居住， 最有效做法就是委託租務托管公司， 由托管公司處理出租、文件、收租等等事宜。Craftsman 亦會為你篩選租賃管理服務，如果你經Craftsman投資英國物業，我們更可以代你添置家具、準備放租文件等，務求令你能夠以最少的管理時間，賺取最大利潤。 延伸閱讀： 【英國買樓】10 大常見錯誤：只在網上搵樓、買樓大失預算？ 【英國買樓按揭】BNO香港人英國貸款置業指南 【英國買樓迷思】新樓抑或二手樓更好？
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KennyCRAFTSMAN 首席物業顧問
【英國買樓】10大常見錯誤：只在網上搵樓、買樓大失預算？
無論是移居英國或者想投資英國物業，在英國買樓前業主們必定要做足功課，以免在買英國樓時犯下不可挽救的錯誤。CRAFTSMAN 已為不少業主尋覓自己心儀樓盤，一次過整合英國買樓十大常見錯誤，或能讓準備當英國業主的你省下不少「買樓學費」 。 1. 預算樓價最重要！ 在睇樓期間，遇到非常合心意的英國樓盤，但買樓預算又尚欠少部分？比起心儀的英國樓，自己的買樓預算更重要！千萬不要為對樓盤的一時衝動，而大幅超出當初預期好的買樓支出，在找樓盤時盡量貼近自己預算，即使比起預期鬆動，都比起過多開支來得好。 2. 只於網上找英國樓盤？ 隔空買樓，初步搵英國樓盤除了去新樓盤展銷會 外，不少英國樓買家第一時間就會在 Rightmove、ZOOPLA 等樓盤網站尋找心儀樓盤。但英國之大，樓盤又豈止網上資訊？有不少在地英國地產中介未必將所有樓盤都放在樓盤網站，反而選定心水地區，到當地後再找小區地產中介，或者會買到意想不到的二手樓樓盤！ 3. 買英國樓雜費要留神 之前也有提過，在英國買樓不單只有樓價的支出，還有印花稅、地租、律師費、驗樓費用等支出，而且無論是新樓、舊樓，入伙後還有小型裝修、添置家電等費用，所以在買樓預算中都要加入瑣碎雜項，以免超出預期費用難以負擔。 買英國新樓或會涉及不少其他支出，不妨先參考以下文章：【英國買樓費用】訂金、首期、行政費用、持有物業成本一覧 4. 沒有準備好「按揭預批證明書」 一張正式的 Agreement in Principle（AIP，預批證明書），可以大大減低你在英國買樓時的煩惱以及做決定的時間。海外買家無論是購買 Buy-to-let 或者 Buy-to-live，一旦要做按揭（Mortgage）就會要經過銀行嚴格的審批， 耗時有機會超過一至兩個月以上，有機會錯失心儀樓盤。 申請 AIP， 銀行會預先為你的收入、 信貸報告進行評估， 再計選英國的買樓壓力測試，發出 Agreement in Principle。這張預批證明書有效期為 60 - 90 天，手持 AIP 就可以更有預算去投資或者買入英國物業。 不過要留意， 如果在持有證明書的期間有重大的改變，例如轉工、債務等，AIP 上列明的按揭金額就未必能夠成事。 在申請 Agreement in Principle 一定要找符合公信力的銀行，大大提高最後可批按揭金額的可能性。 5. 外觀重要，內籠更重要 在英國睇樓時須爭分奪秒，因為你需要「一眼關七」。避免被華麗的裝修影響你的買樓決定，在睇樓之際也要多留意以下屋內環境部分，以免決定成交後才後悔莫及： 6. 好樓盤不等於好地區 只獨立睇心水樓盤或者會令你忽略地區的重要性！有部份英國新樓或者有最頂級的裝修、會所設施等、價格合理等各大重要買樓因素， 但若然附近治安較差、 民生配套較少，即使英國樓價再划算，也並非可遷入的好地區。 在買英國樓之前， 不妨多花時間研究樓盤鄰近地區，超級市場、校網、公園、交通網絡也是不可或缺的重要考慮因素。 7. 相信口頭協議 在英國買樓時，常出現與業主議價的過程，或者你倆會在口頭協議（Verbal Agreement）中已經商議好最終買賣價格，但在英國的樓宇買賣中，口頭協議並沒有法律效力。如果單以口頭協議得出確認價錢，即使賣家在最後的買賣合約中提高價格，買家也未能透過法律途徑追討損失，所以在買英國樓時一定要以白紙黑字、合約形式確認價格，保障雙方。 口頭協議在某情況下也能獲得法庭接納，一是錄音，二是協議的內容有用電郵或者短訊初步確認， 抑或買賣雙方已因口頭協議上找第三方展開對應項目，最後就是有人見證整段口頭協議的發生。如果有以上情況， 法庭也有機會接納口頭協議的內容。 8. 買樓決定太快／過慢！ 一般由搵樓到完成交易平均需時 18 周，做決定切忌太快或太慢，如果心急做決定，可能會錯失可以議價的空間，或者未調查清楚樓盤附近地區等，雖然英國熱門樓盤有機會非常搶手，但在做決定前不妨多睇幾間英國樓再下判斷，或者更好在後頭。但如果決定太慢長達 2 - 3 個月，就很有可能被其他人買走心儀樓盤，而且不停於睇樓、揀樓之間也會相對耗神。 9. 你一定會找到「DREAM HOUSE」？ 盲目追求「DREAM HOUSE」，會令你錯過很多條件不俗的英國樓盤。當然買英國樓要買心水樓盤，但如果要追求 DREAM HOUSE 的優越條件，裝修又要得體，最好附帶傢私，樓價合理等，或者會令你錯失有好條件的樓盤。 或者只追求 DREAM HOUSE，到頭來會令買樓時間變得冗長，最後得不償失。 10. 一人負責買樓全過程 買英國樓如果由開始到成交、入伙只靠一個人全權處理所有文件、雜項，再加上睇樓、搵樓盤等時間、精力，幾乎是不可能。英國的樓宇買賣是一種職業（即地產經紀！）。如果你本來已經身兼要職，還要額外花時間自行處理買樓、賣樓、交易合約等，或者會忽略某些買樓時應該要研究分析的部分。 與其一個人處理所有買樓事項，CRAFTSMAN 能夠為你打點你的英國買樓事宜， 一絲不苟地成整個買樓過程，立即聯絡我們。 延伸閱讀： 【英國買樓按揭】BNO香港人英國貸款置業指南 【英國買樓迷思】新樓抑或二手樓更好？ 【2024英國買樓投資】買樓放租人士必睇！各區最新租金回報、市場展望一文看清
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KennyCRAFTSMAN 首席物業顧問
【英國買樓按揭】BNO香港人英國貸款置業指南
自英國政府宣布推出 BNO 5+1 計劃後，不少香港人申請 BNO 簽證移民至英國展開新生活。落地之際當然先要解決英國住宿問題，港人若以 BNO 身份於英國買樓，除非已經在香港賣樓獲得足夠流動資金，否則只能找銀行承辦按揭，過程、準備文件相對繁複，Craftsman 為你梳理英國買樓按揭步驟、英國買樓首期等，順利於英國以 BNO 身份按揭買英國樓。 BNO身份一樣申請到英國買樓按揭！ BNO或海外買家與當地英國人可申請的按揭分別不大，英國按揭一般分兩種：自住按揭與投資出租按揭，由英國當地銀行貸款，部分於香港有分行的銀行亦提供轉介服務。 只需2成半！BNO英國買樓首期 英國買樓首期會根據不同按揭的類型而有所不同，一般最多可借樓價的75%。BNO VISA 買家如以在英國當地有工作，就可以當地收入來申請自住按揭，銀行最高貸款額一般為年薪的4-5倍。 英國銀行貸款按揭買樓種類 自住按揭（Residential Mortgage） 由英國銀行申請自住按揭（Buy-to-Live）買英國樓的難度，對於BNO持有人而言相對最高。於英國買樓進行按揭，並非單以首期的金額來定斷按揭成數，同時需要買樓人士的工作證明、年收入證明等。當然香港人也能成功申請英國物業按揭，但按揭成數最多只能辦理樓價75%，在英國買樓的人士仍需負擔最少25%首期。 申請Buy-to-Live按揭，買家要先於英國住滿6個月，同時擁有合法居留身份（BNO簽證等）、英國戶口、糧單等去證明自住性質。 出租按揭（Buy-to-Let） 投資出租按揭（Buy-to-Let），主要以物業租金收入為準，與香港不同的是，在英國投資出租物業雖然首期金額較高，但在申請過程中無需經過壓力測試，相對容易批出按揭。而出租按揭可以貸款的最高金額，最高可以是租金收入的80%，即每月租金為1,0000英鎊，你可獲得的出租按揭每月最高就是800英鎊。 英國銀行按揭貸款利息 1. 定息按揭 (Fix Rate Mortgage) 定息按揭的利率是在1-5年內固定，在現時加息大環境之中當然對申請揭按揭的業主相對有利，每個月都清楚知道需要還款的金額，提供穩定性。但於定息按揭後必須以浮息按揭繼續貸款。 2. 浮息按揭 (Tracker Mortgage) 浮息按揭大多會追蹤英倫銀行基準利率去調整利息，但於加息環境下將成為業主一大負擔。同樣設有期限（2-5年），可以提早贖回再以銀行標準可變利率繼續還款。 英國買樓按揭及文件 英國買樓按揭條件 英國買樓首期最少需付：樓價25% 買英國樓的最高貸款額：年收入 4 - 5 倍 英國物業貸款最長還款期：30 年 英國置業貸款利息：受銀行利息影響，最低為約4.6% 英國買樓按揭步驟 英國銀行相對可借出的貸款金額比一般香港物業貸款為低，如以年收入 80,000 磅計算， 買樓人士最多可以借 360,000 鎊作為物業貸款。而年收入的計算方法只限英國當地工作證明，如果收入為海外工作，英國銀行亦未會視為收入證明之一，部分銀行提供海外入息的自住按揭，可與按揭經紀查詢。 一手樓的 BNO 香港買家，可在展廳揀選心儀的英國物業後，付出一定的訂金後即可獲得預留信，買家就可憑著預留信向銀行申請貸款。而二手樓買家，需要先得到銀行批出的按揭貸款方可完成交易，所以與英國樓賣家議價後會簽定銷售備忘 (memorandum of sales)，再向銀行申請貸款。 一般申請向銀行申請英國樓按揭貸款時間為四個月至半年不等，而申請的成功關鍵是在於英國樓買家的年收入、支出等，銀行亦會查看買英國樓人士的信貸報告等。 香港銀行申辦英國置業按揭 現時可承辦英國買樓貸款按揭轉介服務的香港銀行分別有：匯豐銀行、中國銀行、東亞銀行。而三間銀行所提供的物業貸款亦有不同，當中以東亞銀行有指明只會承辦投資出租「Buy-to-let」的物業貸款按揭。 申請匯豐銀行的按揭貸款最低年薪要求為 7 萬 5 千鎊，可以由香港分行轉介至當地分行，地區亦不限於倫敦或英格蘭城市，最多可批出 75% 按揭貸款，還款期最長為 25 年。經香港銀行申請英國物業貸款的最大缺點為，銀行會向買家收取各類型的手續費，例如東亞銀行就會收取300英鎊的電匯費，也有各類型的估價費用等，變相買家多一重支出。 更詳細香港銀行英國置業按揭資料： 匯豐銀行：https://www.hsbc.co.uk/mortgages/ （附按揭計算機） 中國銀行：https://www.bankofchina.com/uk/pbservice/pb2/ 東亞銀行：https://www.hkbea.co.uk/html/en/beauk-personal-banking-residential-buy.html 延伸閱讀： 【英國買樓迷思】新樓抑或二手樓更好？ 【2024英國賣樓攻略】甚麼時候才是賣樓好時機？ 【2024英國買樓投資】買樓放租人士必睇！各區最新租金回報、市場展望一文看清
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KennyCRAFTSMAN 首席物業顧問
【英國買樓迷思】新樓抑或二手樓更好？
於英國置業，大部分人第一個考慮點正是買英國新樓好抑或二手物業較好，兩者無論在買賣過程、物業性質以至裝修等都大有不同。CRAFTSMAN 為你盤點買英國新樓及二手樓的各種優點，以及兩者置業必需留意的注意事項。 一表簡介英國新樓、二手樓分別 英國新樓／一手樓 英國二手樓 樓價 可能有溢價情況（物業保養、會所） 較低 買賣程序 與發展商簽買賣合約後，只需等交樓 可長達半年 按揭成數 75% 左右 75% 左右 裝修 備有基本家電、高能源效益 入伙後需小型裝修 注意事項 留意樓盤進度、收樓日期難以改變物業用途 物業鏈（Property Chain）買賣時聘用代理 樓價比較：二手樓小勝 以同區的英國新樓及二手樓作比較，前者大多比後者的樓價來得高，由於英國新樓普遍存在溢價問題，以曼徹斯特 M6 區為例，同區一房或開放式新樓的最低樓價約為 £117,995*，而兩房甚或三房的二手排屋僅為 £110,000，在樓價上的考慮，不妨參考英國的樓盤買賣網站多作了解。 *樓價只供參考， 2023 年 8 月 Rightmove。 當然所謂溢價，都是已經反映在英國新樓內的配套上。現時英國新樓盤大部分都有會所設施，包括健身室、游泳池等，以及有物業管理公司為業主打理瑣碎事項、發展商物業保養，再加上有全新裝修等等都反映於物業的價值上。 買賣程序：買新樓一條龍搞掂 英國新樓的買賣程序相對二手樓來得簡單。想投資英國新樓盤，香港買家只要留意代理的展銷會動向，在香港舉辦的展銷會上與代理洽談、繳付按金，即能初步定下買賣合約，而且有物業代理處理一切買賣細項，可謂自住甚至投資買家的「懶人之選」。 展銷會能一條龍安排英國律師擬定買賣合約、按揭經紀跟進按揭狀況，甚至也能由代理安排投資出租。英國新樓多為樓花，所以由交易到入住時間可能長達兩至三年，準買家要有心理準備。 了解更多：英國最新樓盤動向 而英國二手樓的買賣程序相對繁複，買家在置業前可以在英國二手樓網站尋覓心儀樓盤。買家在買賣英國二手樓盤時必須有一定的英國買樓知識，買家首先聯絡心儀樓盤的賣家，然後可僱用代理為你打點。在買賣二手樓時也需要自行聘請律師處理買賣合約，交易過程約二至四個月不等。 按揭成數：新樓二手樓不相上下！ 在英國買新樓或二手樓也好，按揭成數的多少主要取決於你物業的可預期回報，而一般英國新樓及二手樓也能做到 75% 的按揭。 了解更多：【英國買樓按揭】BNO 香港人英國貸款置業指南 裝修：新樓小煩惱、二手樓彈性高！ 英國新樓盤在興建時，部分發展商會配備家電、傢私等基本配套，而且間隔四正、地板牆身均已鋪好，業主在收樓後作簡單清理即可入住，買家花較少的金錢在額外添置家具上。如果選擇投資出租，已有裝修的新樓幾乎在收樓後便能出租，相對較快獲得租金回報。 而且英國新樓在興建的時候，必須符合時下英國建屋標準，能源效益大部分會達到 B 級或以上，比較省電。 二手樓視乎樓齡，但大多在入住或出租前，買家都需要進行小型裝修，或修葺地板牆身，有機會要與英國的裝修公司擬定裝修方案，同時再添置新傢私、心儀家電等，所付出費用會比新樓來得高。但二手樓的改動空間相對大，可以自己重新間隔房間，將物業增值。 買英國新樓注意事項 由於法規未設有太多限制，英國發展商一取得適當用地，即可設計以及銷售樓盤，未必有實質工程即可收取買家訂金等，因此偶爾會出現英國「爛尾樓」情況。要避免買到爛尾樓，就要在一開始選擇可靠的銷售代理，跟進樓盤興建情況。 英國新樓（尤其是 Apartment！）的彈性比較少，業主在買入後較難改動單位的間隔，而且物業大多設有用途限制，新樓想轉為 Airbnb 形式出租機會微乎其微。業主想在投資英國物業後每月取得一定回報，只可依賴出租物業的租金回報；幸好新樓已有齊所有設備，在需求龐大的英國租務市場具有吸引力，即使無法改變物業用途，也可靠租金取得相應回報。 買英國二手樓注意事項 英國的二手樓有所謂「物業鏈（Property Chain）」，如果你的賣家是想「樓換樓」，買入其他物業後才正式出售物業，作為買家的你必須等待賣家完成交易才可繼續。而這道 Property Chain 隨時橫跨數個買賣方，如果中間有任何一方無法交易，也有機會讓這單二手樓的交易告吹。 想更安心買到英國二手樓，在找樓盤是傾向尋找 Chain-free，賣家無須「樓換樓」，自然交易過程更順利。 在英國買賣二手樓，如果未有做足英國物業買賣市場的功課，當中的行政事務、交易文件會相對買新樓來得繁複，所以在交易時，建議聘用專業物業代理處理，甚或連律師、按揭經紀等都有相應推介，讓買賣過程更為順暢。 延伸閱讀： 【2024英國賣樓攻略】甚麼時候才是賣樓好時機？ 【2024英國買樓投資】買樓放租人士必睇！各區最新租金回報、市場展望一文看清 【2024英國買樓Buy-to-let】為什麼租金回報如此重要？計算方法、其他考慮因素一覧
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KennyCRAFTSMAN 首席物業顧問
【2024英國賣樓攻略】甚麼時候才是賣樓好時機？
英國樓盤網站Rightmove分析了自2012年以來（不包括受疫情影響的 2020 年）數百萬套掛牌出售的房產，以了解哪些月份最適合尋找買家，以及甚麼時候能以最快速度出售房屋。 春季通常都是房地產市場最繁忙的季節，二月的表現則最為突出，平均只需要 51 天便能找到買家，成為掛牌出售的房屋中最有可能找到買家並完成交付的月份。 2022 年聖誕節後至 2023 年初，房地產市場相對平靜。 「迷你預算案」出爐後，按揭貸款利率處於歷史高位，這對房地產市場和房價的影響存在很大的不確定性，導致許多買家和賣家暫停了他們的計劃。 但在今年，選擇靜觀其變的人現正進入市場，與代理商聯繫出售房屋的買家數量比去年增加了 8%，而賣家列出的新房產數量則增加了 11%，而且數據顯示，對於那些能夠在決定何時出售時更加靈活的人來說，年初的出售量通常特別強勁。 延伸閱讀： 【2024英國買樓投資】買樓放租人士必睇！各區最新租金回報、市場展望一文看清 【2024英國買樓Buy-to-let】為什麼租金回報如此重要？計算方法、其他考慮因素一覧 【2024倫敦租金】各區租金、升幅等最新數據｜最貴竟然是它...
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