【英國物業投資】買英國樓放租 業主必知注意事項！

近年有不少人計劃購入英國物業，然後靠租金作為收入一部分。英國樓近年租金升值空間大，租客數量也隨住英國移民人數上升而有增無減，如果你打算現時在英國買樓作為投資用途，一定要熟讀以下Q&A，以免投資英國樓收租時得不償失。

2023年英國樓租務現況

遇上加息周期，英國樓的租盤需求急升。直至2022年，已有460萬戶英國家庭居住於租賃房屋中，但同時間英國新樓盤的數量未有跟隨上升，令租盤供應減少，租客需要支付更多租金以取得心儀租盤，租金回報持續上升。如果投資者選擇現在加入英國物業投資市場，或者是最佳時機。

英國物業租金回報

投資英國物業，最熱門的地區非倫敦或曼徹斯特等大城市莫屬。人口多、需求大，但同時樓價最高，租金金額相對多。

2023年為止，平均英國物業的租金回報可以達到4.75%，北部地區的租金回報更為可觀，以Edinburgh為例，平均回報高達9.89%*。倫敦以及愛丁堡以外，Manchester、Glasgow 等也是不錯的英國物業投資地區，根據英國租屋網 ZOOPLA 2023年6月報告，曼徹斯特、格拉斯哥租金的升幅比僅次於倫敦地區，可見投資當地英國物業的回報潛力非常高。

英國物業市場租金現況

Q：打算買英國物業作收租投資用途，在香港工作可以做按揭嗎？

可以。如果是打算放租的英國物業，可以找銀行承辦「Buy-to-Let」按揭，但相比起首期金額以及業主每月收入，「Buy-to-Let」按揭成數更著重租金回報金額而批出貸款金額。如果你的英國物業可以每月預期收得2000英鎊的租金，最高的每月還款金額則約為1600英鎊

而「Buy-to-Let」按揭的首期最少要付樓價25%。大部分英國銀行也有適合海外買家的按揭，香港的話則暫時可經匯豐銀行、中國銀行、東亞銀行等轉介到當地分行作「Buy-to-Let」按揭。如果希望省卻英國樓投資收租的行政程序，或尋找更優惠的按揭產品的話，亦可以委託按揭經紀代為安排。

【英國買樓按揭】BNO香港人英國貸款置業指南

Q：投資英國物業作為放租，需要交甚麼雜費、稅項？

跟香港放租物業類似，每年的租賃管理費地租都會由業主繳交，而每月樓宇管理費也是已涵蓋在租金中，由業主繳付。於英國投資物業放租，業主同樣無需幫租客繳交雜費，所有水電媒、市政稅等一律由租客自己支付。業主每年亦有一定的稅項需要為出租物業繳交：

個人所得稅（Income Tax）

由投資英國物業後所得到的租金，會撥歸在個人所得稅類別內， 2022至2023年度， 如果你的收入（包括入息以及租金）在12,571英鎊至50,270英鎊之間， 就要繳交當中20%作為稅項。 50,270鎊以外的則，要繳付40%。

但以下物業支出項目，則可以作為稅務減免：

• 必要的家具維修費
• 基本維護費用
• 物業出租及管理經紀費（Management Fee）
• 物業管理費（Service Charge）
• 家居保險
• 律師費
• 會計師費
• 20%的按揭利息

印花稅（Stamp Duty）

在英國擁有多一幢自住以外的物業，在購買英國物業時就要額外繳交3%印花稅，而作為海外投資者，買英國樓時要再多交2%印花稅，買入英國樓前要留意。

業主保險

每個業主都要投保住宅房屋保險(Landlord insurance)，而保費都是由業主負責承擔。一般都會由業主和銀行一起擬定保額，再根據每年通脹調整。而這種保險大多已經包含建築保險（即物業結構有任何損壞時）新樓通常已包10年的建築保險、其他可選購保險包括業主責任保險（意外發生而業主需要承擔責任），有部分會包含租客無法支付租金時的收入損失。

另外，業主也可投保財產保險(Contents Insurance)，保障自己為租客所提供的家具、電器等，但因為天然災害而引致的損毀則不在保障範圍內。
保額及保費大多以房屋的類型、英國物業的新舊去制定，平均一年英國業主物業保費約170英鎊。

物業安全檢查費用

英國的法律要求業主必須持有每年檢查一次的氣體安全證書（Gas Safety Certificate）、每五年安全檢查的電力安全證書（Electrical Safety Certificate）。前者檢查費用為150-300英鎊不等，後者則是100-200英鎊左右，一般的租賃管理公司會代為處理。

Q：如果租客拖延交租，英國物業業主可以如何追討？

英國的租務條例大多傾向租客利益，英國業主無權隨意趕走租客。如果業主遇上「租霸」， 業主需要遵循指定的法律程序向租客申訴。 首先可以向租客提出書面通知，在指定日期前要求租客離開或者繳每租金。到書面通知後的日子可以向法庭申請「佔有令」(Possession Order)。

要驅逐租客，必須得到佔有令。 一般租客在兩星期內無法繳付租金或者離開你的物業， 就可以由執達理驅逐租客。 但要注意，租客可以向法庭申訴，提出自己能繳交租金的證明，暫緩佔有令。 如果在一定時間內收不到租金，業主可以扣除按金以繳交租金。

但是以上情況大多發生於業主獨自放租，特別是類似香港的生約（Rolling Contract）中，所以大部分有經驗的租賃管理公司（Letting Agent）均只制定最多12個月死約，每年續簽，而且對所有申請的租客強制執行信用調查（Credit Reference Check）確保租客質素，在遇到租霸時亦能於兩個月內處理到，所以Craftsman建議出租物盡量使用該區信譽較好的Letting Agent，避免因小失大。

Q：我應該委托英國租賃管理公司處理資料、出租事項嗎？

英國物業是最受全球投資者歡迎的房地產市場之一，而且不少英國人也會投資不在自己居住城市的物業，租賃管理公司基本上能為你處理所有出租相關事務，由找租客、收租，調查租客報告、處理租客問題、到報稅等，如果你並非於英國居住， 最有效做法就是委託租務托管公司， 由托管公司處理出租、文件、收租等等事宜。
Craftsman 亦會為你篩選租賃管理服務，如果你經Craftsman投資英國物業，我們更可以代你添置家具、準備放租文件等，務求令你能夠以最少的管理時間，賺取最大利潤。

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