移民潮過去數年愈熾熱，不少在港擁有物業的香港人也捉緊過去樓市升幅，賣樓套現再於外國置業。手持大量現金的香港買家，在英國以現金買樓（cash buy）又會有何優勢？或以Full Pay買英國樓，會跌入英國的置業陷阱嗎？Craftsman 為你剖析以現金於英國買樓的優勢以及注意事項。
近兩年踏入加息周期，在英國以按揭置業的負擔將會加重，因此不少人選擇以現金Full Pay購買英國物業。據英國地產代理Hamptons於2023年3月所發佈的統計，有多達6成的 Buy-to-let 英國物業買家以現金支付全額，相對2022年多出近2成。
| 地區 | 2022 | 2023 年初至今 | 年增率 |
| 倫敦 | 43% | 67% | 23% |
| 東南部 | 47% | 65% | 18% |
| 西南部 | 52% | 63% | 11% |
| 威爾斯 | 63% | 70% | 8% |
| 蘇格蘭 | 62% | 69% | 7% |
| 西密德蘭 | 52% | 57% | 5% |
| 東密德蘭 | 43% | 47% | 4% |
| 東部 | 43% | 44% | 1% |
| 約克郡和亨伯區 | 61% | 62% | 0% |
| 西北英格蘭 | 63% | 61% | -2% |
| 東北英格蘭 | 56% | 52% | -3% |
| 英國 | 53% | 59% | 6% |
英國現金買樓2大優勢
1. 增加機會買入心頭機會
英國按揭程序相對複雜，如果要以按揭方式於英國置業，動輒花上數個月至半年時間向銀行申請按揭貸款。對於發展商來說，如買家需要按揭的話，又或者部分買家申請不到按揭的話（有多達17%買樓人士無法成功申請），而引致交易失敗，變相拖長成交期。因此部分發展商在出售樓花或現樓時，會標明 Cash Buyer Only，因此只有足夠資金 Full Pay 才能購買心儀英國樓。
2. 低於市價買英國樓
英國二手樓是未設有落訂金的制度，所以最後有機會因為按揭申請而引致交易無辦法完成，二手業主當中耗費的時間心力得不償失，所以有不少 Cash Buyer 可與二手物業業主進行小幅度議價。另外，用現金 Full Pay 買英國樓可以減少因按揭而產生的費用，例如額外律師費和按揭申請費用，大約2,000 - 3,000鎊不等。
短至數星期完成！現金買英國樓程序
如果你用現金購入英國房屋，整個過程基本上與銀行按揭貸款買賣物業相同，但流程及所需時間會較少：
- 委托英國地產代理出價，等待對方接受出價
- 聘請驗樓師進行驗樓（二手物業）
- 支付訂金，簽訂合同
- 委托律師進行物業交易
英國一手樓的訂金為2,000至10,000鎊不等，而二手樓的訂金金額，則需要和業主擬定，一般為樓價的5-10%。即使用現金買樓比向銀行按揭更有保證，買家仍需支付一定的按金確保交易。
FULL PAY 英國買樓注意事項
1. 聘請驗樓師驗樓
如果你的英國物業會於銀行進行按揭，銀行一般會為你辦理估價報告。由於銀行需要確保物業價值、結構狀況等，因此銀行進行的英國樓評估會更為嚴格。但以現金購入物業，就一定要聘請專業驗樓師去驗樓（RICS Level 3 Home Survey 最為詳細），否則完成交易後將難以追討。
有部份英國二手樓賣家會註明要求為現金買家（Cash Buyer）， 如遇上心儀物業為以上情況，就更需要留意物業狀況。很有可能是物業出現問題（加建、結構等），而令賣家想盡快交易，避開銀行過於詳細的驗樓報告。
2. 產權及環境調查
雖然律師會替你進行相關調查， 但必須仔細閱讀當中報告，並且確保已經完成與所買入的英國樓之所有重要調查。當中包括排水系統、電力、周邊環境、以及該區發展等，亦要留意相關物業的道路限制以及周邊設施。
3. 6個月後可重新按揭
以現金買樓最大缺點為減少現金流，但不得不說，英國物業可於購入6個月後重新向銀行進行按揭手續。雖然只能辦理樓價75%的貸款，但以20萬鎊的英國樓價來計算， 足以取回15萬磅現金流，從而進行其他投資，但買入物業前建議與理財顧問進行商討。
4. 仍需支付英國物業印花稅
就算你是Cash Buyer，購入英國物業時同樣需要向英國皇家税務局（HMRC） 繳付印花稅。因此在簽訂買賣合同時，需要委託律師進行物業交易，以你的名義在土地註冊處註冊及支付相對印花稅（3-15%不等）。
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